马云曾经说过"未来十年房子都会变成白菜价"，当时多少人嗤之以鼻，如今看来却步步应验。李嘉诚也在去年频繁抛售内地房产，这两位商业大佬的举动让普通人心慌意乱：买房到底是现在下手，还是再等等？

最近，房地产税又开始传言要全面推进，社交媒体上一片哀嚎。我一个朋友刚刚背上30年房贷，整天愁眉苦脸地跟我说："早知如此，何必当初啊！"

每天刷着手机，全是房价暴跌的新闻，从一线城市到县城，几乎无一幸免。政府也是使出浑身解数，首付比例下调、公积金贷款放宽、限购限贷全面松绑...可市场反应呢？冷淡得令人心寒。房价下跌的原因，说白了就是需求和供给的问题，只是现在这个天平彻底倾斜了。

一、最大的问题是人口下降！

2024年我国出生人口创下历史新低，只有712万，而老龄人口占比已经超过20%。年轻人不结婚、不生孩子，哪来的购房需求？再加上"35岁危机"、"996工作制"，年轻人哪有钱买房啊！我堂弟今年32岁，IT行业，月薪两万多，说自己都快"啃老"了，别说买房了。

二、经济增速放缓

GDP增速从前几年的高速增长变成现在的中低速，老百姓的钱包也跟着缩水。疫情后遗症还在持续，企业裁员、减薪的新闻天天见，谁敢轻易背上几百万的房贷？我隔壁的张叔叔就是去年被公司裁员的，结果房贷断供了两个月，差点被银行起诉，着急得头发都白了不少。

三、保障性住房大规模建设

政府计划五年内建造500万套保障房，这些房子价格便宜，品质不差，直接分流了商品房市场。前段时间我去看了一个公租房小区，说实话，比我住的商品房小区还干净整洁！电梯从来不坏，绿化也特别好，让我这个商品房业主情何以堪啊！

四、房产税的到来

虽然一直是"雷声大雨点小"，但谁知道2025年会不会真的全面落地？现在很多人持观望态度，就是担心买了房子后又要多一笔支出。有专家预测，房产税如果按1%的税率征收，一套500万的房子每年就要交5万税，这对普通家庭来说绝对不是小数目！

刚需和投资者，怎么选才是明智之举？

如果你是刚需，手里有点钱，真的别再观望了。目前很多城市的首付比例已经降到20%，贷款利率也创了新低。我表妹去年在杭州买了套89平的小两居，首付才60多万，月供6000左右，说自己终于在这个城市有了"根"。

选房子要注意这几点：一定要选交通便利的地段，宁可面积小点；物业一定要好，管理差的小区入住几年就变"鬼城"；开发商的口碑很重要，烂尾楼现在可不少见！我一个同事就栽在了一个小开发商手里，房子交付延期两年，装修标准也大打折扣，现在天天在业主群里喊冤。

最重要的是，月供不要超过家庭收入的30%，给自己留条后路。房子是买来住的，不是买来吃土的！

坦白说，现在真不是投资房产的好时机。前几年靠炒房发家的故事已经成为历史。我一个亲戚2020年在三线城市囤了3套房，到现在贬值超过100万，每个月光房贷就要还3万多，压力山大。他现在晚上睡不着觉，整天琢磨着怎么脱手，可市场上买家根本没有，急得直跺脚。

如果你手里有多余的房子，建议尽快出手，别再幻想"反弹"了。拿着现金，总比被套牢强。投资方向可以考虑一下REITs或者其他金融产品，分散风险。

2025年，楼市将迎来真正的拐点

01 楼市大趋势

坦白讲，2025年房地产市场可能迎来真正的拐点。一方面，房地产税试点很可能扩大，甚至全面推行。另一方面，保障性住房会越来越多，彻底改变住房供应结构。老百姓买房的选择更多了，商品房不再是唯一选择。

人口结构变化是不可逆的趋势。我们这代人（80、90后）可能是中国历史上最后一批"买房刚需"的人群。再过十年，房子可能真的会像马云说的那样，变成"消费品"而非"投资品"。想想看，我妈妈那一代人，工作几年就能买套房；到了我们这代，拼命干十年甚至更久才能付个首付；等我们的孩子长大，恐怕看房子的眼光会完全不同了。

02 城市分化更加明显

一二线城市因为有产业支撑，人口持续流入，房价可能会企稳，甚至小幅上涨。我一个在深圳的朋友刚刚看了几个新楼盘，说人气还是很旺的，大家挤破头也要在大城市扎根。毕竟优质教育资源、医疗资源、就业机会都在大城市，这点吸引力短期内不会减弱。

但三四线城市和县城，房价下跌已成定局。我老家一个县城的房价，从2019年的6000元/平，跌到现在不到4000元/平，很多小区甚至人去楼空。有些小区晚上灯火通明的窗户寥寥无几，走在楼下感觉像鬼城一样，让人不寒而栗。

买房这事，真的要因人而异。不要人云亦云，也别盲目跟风，一定要根据自己的经济能力和生活需求做决定。房子是用来住的，不是用来炒的。